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为什么不能买公寓?原来公寓有这样的坑呢
作者:林师义 2020-03-28 15:20 来源:置慧房
[提要] 它真的是一个纯天然的坑。

公寓是房地产中的一种特殊存在,喜欢它的人,喜欢得不得了,但是对于不喜欢它的人,又是后悔得不得了。


很多人都在说,一定要远离公寓!为什么呢?因为,它真的是一个纯天然的坑。

 

一、杠杠率不划算


通常情况下,公寓的价格会比住宅低上不少,比同个片区的住宅低个7-9折也不奇怪,你若是觉得,天哪,这么便宜,此时不买更待何时,那就错了,因为买公寓的杠杆率很不划算啊。

 

何为杠杆率呢?就是说我们买房,大多数都是贷款买的,全款的不多,而银行对于住宅和公寓的贷款政策是不一样的,其实看起来更偏爱住宅。

 

比如说,首套住宅的首付,普遍是30%左右,而贷款的年限可达30年,贷款的方式也分为商贷和公积金贷款,时间上充裕,方式也多,这是很多人买房的重要途径。

 

公寓就不一样了,商业公寓的首付至少是50%,对于购房者来说,资金压力就大了很多。找银行分担?银行规定,只能商贷,并且贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。

 

对比起来,是慢慢用30年来还贷款轻松哦,还是10年内全部还完轻松呢?

 

还的房贷基本上是不太变化的,而货币又会贬值,时间越长,还贷时间长的就越赚了,毕竟10年内还清的贷款,对住宅来说,可能都可以拿来再买套房了。

 

二、银行不接受抵押


房产是一个固定资产,有时候是可以拿来抵押换钱救急的。

 

但是,这对于普通住宅来说很正常不过的事,对于商住公寓却不一定是那么回事了。

 

要知道的是,大部分的商办公寓是几乎无法融资用以应急的,银行不接受,因此,若是买了公寓,很难通过正常的途径拿到和住宅一样的抵押贷款。

 

不能抵押,有时候就就会成了鸡肋资产了,毕竟别人可以拿自己的住宅去抵押换钱再首付一套房,你就只能眼巴巴地看着了。

 

三、难以转手


现在很少有一套房子住一辈子的了,随着时代的发展,或者随着财富的增长,总会出现卖房的时候,要么是缺钱了,要么是改善住房。

 

但是,普通住宅想要出售,还是很容易的,并且很大概率是可以赚一把的。

 

公寓就不一样了,公寓需要高额的税费,卖二手公寓的税费有多高呢?下图一目了然。

 

总结起来就是:根据不同的情况,税多数都要在卖出价格的20%以上,甚至更高。


如果没有绑定有学校之类的特殊属性,公寓真的相比起住宅来说,没有什么大的优势,这样一来,购房者就看不上公寓了。

 普通住宅和商务公寓的区别


有人说,我就买来自己住,管它什么贬值涨值呢。话是这么说没错,你不出售时感觉还没什么,但是你一出售,那价格差距会让你怀疑人生!

 

四、政策也不偏爱公寓


楼市是一个看政策吃饭的行业,限购或者松绑,都会带来很大的影响。

 

但偏偏,政策对于公寓的态度也没有那么亲切。比如说2017年,广州出台了“330政策”,该政策限制个人购买商办物业,政策出台一年后,公寓的成交就同比暴跌71%。

 

你看,这样的市场环境下,你若是买了公寓,到时候岂不成了贬值的资产?

 

同一年,北京也出台了“3.26”商住房新政,规定“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,一年后,公寓的成交也同比暴跌94.6%。

 

公寓是政策打压下的产品,你不跟着政策走,反而是逆风而上,能捡着好处?

 

五、买公寓要看城市

 

当然,说了这么多,其实也不是什么公寓都不能买的,关键要买对城市,比如说深圳的公寓,那就值得买了,或者是抢。

 

3月7日,深圳南山蛇口某项目开盘,首批70套精装商务公寓,总价在2000万到5000万之间,15分钟即破亿元。

 

到了3月16日,万科星城288套公寓线上开盘7分半钟后售罄,销售金额达2.99亿元。

 

有人可能会说了,不是说公寓不能买吗,那为何深圳的公寓老贵了,还那么多人抢?

 

这就要因地而论了,因为深圳的情况不一样。

 

首先是供地上,深圳已经快没地可开发了!深圳面积只有区区1997平方公里,而城市开发已经趋近饱和,这使得深圳的住房自有率非常低,只有23.7%,连香港都有49%呢。这样一来, 深圳不管是什么房子,那都是抢手货啊,毕竟卖了一套就真的是少一套。

 

其次是在深圳的房产投资热情非常高。深圳是什么地方?那是打败了它的老大哥广州,跻身北上深广的地方,这样的城市投资热情那是相当高的,富豪也是一大堆的,它的投资需求肯定会外溢到公寓这类资产上面。

 

然后还有很重要的是,深圳的公寓不限购、不限贷、产权明晰,这在一线城市中都是罕见的独特的存在,它的投资门槛是一线城市中zui宽松的,所以深圳的公寓就会很抢手了。

 

并且,基于深圳的现有人口和吸引来的人口,深圳的公寓转手还是很容易的,毕竟接盘侠多,质量还高。

 

六、买公寓三大准则

 

有人说,我不管,我就是要买公寓。

 

好吧,也不是完全不能买,只不过要遵循三大准则,就不会亏很多,甚至还有的赚。

 

一是靠近地铁站和购物中心。

 

二是不要太大,建筑面积40-50㎡就行了。

 

三是和同地段住宅单价比,有7折的价格优势。

 

这三大准则zui好是能够满足的越多越好。另外,公寓若是用来出租,租金年收益率只要能达到3-4%就不错了,指望它赚大钱是比较难的。

 

公寓是房产多元投资的一种方式,基于公寓的特性,不能要求它像普通住宅那样随着房价上涨而一飞升天,其实公寓只要能赚一点,都值了!




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